Los arrendamientos vacacionales tributan

El auge de las plataformas online de viviendas para turistas está poniendo de moda el alquiler vacacional de viviendas. Más allá de las normativas que cada Comunidad Autónoma establece para otorgar el permiso de arrendar su propia vivienda para estancias cortas (son muy dispares unas de otras), los caseros tienen que cumplir con la obligación de declarar en el IRPF las rentas derivadas de estos alquileres. Hacienda avisará, durante la campaña que termina el 30 de junio, a los que hayan arrendado su vivienda para que declaren estos ingresos.

Hay diferencias dentro del grupo de viviendas que se alquilan por temporadas. Están las que se alquilan sin más, por un lado, y, por otro, las que ofrecen también servicios hoteleros, las profesionalizadas. En el primer caso, la renta es consecuencia de la mera tenencia de un bien inmueble, por lo que se califica como rendimiento del capital inmobiliario. En el segundo caso el contribuyente realiza una actividad conómica; por ello, el tratamiento de viviendas en las que se proporcionan servicios complementarios al alquiler, tanto en el IRPF como en el IVA, será distinto. Esos servicios son: restaurante, limpieza del interior de la vivienda y servicio de lavado de ropa o el cambio de ésta semanalmente; no se consideran servicios hoteleros la limpieza y el cambio de ropa al final de la estancia de un turista, ni la asistencia técnica y mantenimiento de la vivienda o los electrodomésticos.

Los que alquilen un inmueble que se destina a vivienda vacacional no podrán aplicar la reducción del 60% del rendimiento neto del arrendamiento que sí se da cuando se trata de la vivienda habitual del inquilino. A la hora de hacer la declaración del IRPF, el contribuyente distinguirá entonces entre los días en los que su vivienda vacacional ha estado a su disposición, sin locatarios, y por los que se imputará una renta inmobiliaria, y la parte del año en que la casa se ha alquilado y ha generado unos ingresos.

Del rendimiento bruto, sin embargo, tendrá que descontar los gastos en los que se haya incurrido para obtenerlo; es donde los arrendadores de alojamientos por temporadas pueden salir ganando, porque hay bastantes gastos por esta actividad que son deducibles y que equilibran la balanza. Se trata de los intereses del préstamo contratado para adquirir o mejorar la vivienda alquilada, y de los gastos de reparación y conservación del inmueble; quedan excluidas la ampliación y la mejora. Será necesario prorratear estos costes solo por los días en los que la vivienda haya estado alquilada. El límite de la deducción es el rendimiento íntegro; la parte que excede este importe se podrá descontar en los cuatro ejercicios siguientes. La obligación de prorratear los gastos de reparación y conservación desaparece cuando el contribuyente incurre en ellos con la intención de arrendar el inmueble con posterioridad. Si se alquila la casa todo el año y en julio y agosto queda vacía para pintarla, cambiar las ventanas, o arreglar averías con el objetivo de adecuarla para arrendarla después, no hace falta prorratear estos gastos. Lo mismo sucederá en el caso, entre otros, de la sustitución de ventanas antiguas, parqué desgastado, aire acondicionado, del cambio de ascensor, de la reparación de un tejado o de escaleras, o de la rehabilitación de la fachada.

A estos descuentos se añadirán otros que no tienen límite, como el IBI, el Impuesto de Basuras, el seguro de hogar, la comunidad (por mensualidades), el asesoramiento fiscal, y los recibos de luz o agua que estén incluidos en el precio del alquiler. Y la amortización del inmueble, un 3% sobre el mayor importe entre el coste de adquisición de la vivienda y su valor catastral. Para deducir más habría que probar que el importe deducido se corresponde con la depreciación efectiva del inmueble. Normalmente la gente aplica el 3% automáticamente para evitarse líos y porque es un importe razonable.

Finalmente, para obtener el rendimiento neto de los ingresos brutos el contribuyente restará también los gastos de intermediación o inserción de un anuncio en portales online, deducibles, estos, en su totalidad.








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